bencede
New member
ÜLKE genelinde konut üretimi son senelerda istenilen düzeyde değil. Üretimdeki iştah kaybını goren kamu, firmalara takviye paketi deklare etti. Bu yolla arz-talep istikrarının sağlanması planlanıyor. Dalın kurumsal oyuncuları da üretimin artması gerektiği görüşünde… Bu isimlerden biri de Ege Yapı İdare Heyeti Lideri İnanç Kabadayı. Yeni konut arzı için evvel arsa meselesinin çözülmesi gerektiğini lisana getiren İnanç Kabadayı, farklı üretim modellerinin Türkiye’de de devreye girebileceğini söylemiş oldu. İnanç Kabadayı ile yeni arsa üretim siyasetlerini, konut dalındaki değişimi, inşaat teknolojilerini ve yatırım planlarını konuştuk…
2022 yılı konut bölümü için nasıl geçti?
2022 pandeminin ömrümüzden çıkmaya başladığı yıldı. Lakin bu durum tüm dünyada olduğu üzere Türkiye’de de diğer zorlukları birlikteinde getirdi ve enflasyonla gayret başladı. Gayrimenkul bu vakitte en inançlı yatırım aracı oldu ve yılın birinci 6 ayında önemli satış performansı yakalandı. İkinci yarıda ise konut kredilerine gelen sınırlama piyasayı daralttı. Kredili satışların hissesi düştü. Sıfır konut satışında da gerileme görüldü. Lakin tüm zorluklara karşın geçen yıl 1 milyon 485 bini aşkın konut satıldı. bu biçimde bir periyotta bu sayısı kıymetli bir muvaffakiyet olarak görüyorum.
KAMPANYAYA TALEP YÜKSEK
2023 yılı nasıl başladı, nasıl geçmesini bekliyorsunuz?
İyi bir yıl, toparlanma yılı bizi bekliyor. Yılın başında orta gelirli vatandaşlar için yeni finansman modeli belirtildi. Kredi faizi yüzde 0.69’a kadar düştü, vade 15 yıla çıktı ve birinci 3 yıl ödemelere Hazine dayanağı belirtildi. Açıklanır açıklanmaz önemli hareketlilik oluştu. Talep yüksek. Bunu satış ofislerimizden nazaranbiliyoruz. Kampanya tüketici için önemli fırsat olmasının yanında geliştiriciyi de destekliyor. Bankalarla garantörlük mutabakatlarını yapan, konut üretme taahhüdü veren müteahhitlere Hazine takviyeli KGF kefaletiyle 25 milyar liralık finansman imkânı sunulacak. Üretimi desteklemek için kıymetli bir adım. Lakin bugün geldiğimiz noktada yeni arsa üretim modellerini de konuşmalıyız.
ARSA İÇİN YENİ MODEL
Nedir bu yeni modeller, anlatır mısınız?
Bizim hammaddemiz arsa. Lakin konuta muhtaçlık olan büyükşehirlerde arsa stoku önemli biçimde azaldı. Bu niçinle arsa üretim siyasetimizi daha etkin ve süratli hale getirmemiz gerekir. Arsayı geliştireceğimiz iki alan var; Bunlardan biri Hazine emlakı. Bu alanlarda kamu-özel bölüm işbirliği yapılabilir. Türkiye’de kesimin kıymetli sivil toplum kuruluşları yeni modeller üzerinde çalışıyor. örneğin; hastane, köprü projelerinde olduğu üzere ‘yap-işlet-devret’ modeli uygulanabilir. Geliştirici binaları yapar, belirli mühlet işletir daha sonra kamuya üst yapı hakkı ile devreder. Kiralanacak ya da satılacak konutlar için fiyat denetimi kamu eliyle sağlanır. Evet, bugün hem toplumsal konut birebir vakitte orta gelirli kampanyası ile kıymetli adımlar atıldı. Fakat özel bölümün dinamizmi ve süratli üretim kabiliyeti de kullanılırsa arz sorunu daha süratli aşılır. İnşaat maliyetinde epeyce marj yok. Arsa maliyetini düşürürsek, bu yolla fiyatlarda da aşağı istikametli bir yönelim olur. İkinci değerli arsa geliştirme yolu da kentsel dönüşüm. Bakanlık değerli mevzuat düzenlemeleri yaparak sürecin önünü açtı. Lakin bugün dönüşüm alanında vatandaşla firmalar baş başa kaldığı vakit süreç fazlaca uzuyor. Kamunun, vatandaşla geliştirici içindeki uzlaştırıcı rolü daha fazlaca güçlenirse kentsel dönüşüm hızlanır. bu biçimdece üretim artar, arz-talep istikrarı sağlanır. Öteki taraftan ömrünü tamamlayan yapılar ve kentsel altyapı da yenilenir.
EV FABRİKALARI GELİYOR
Değişen konut talebine karşı nasıl tahliller geliştiriyorsunuz?
Stratejilerimizi pandemi ve iklim değişikliğine bakılırsa belirliyoruz. Pandemi hem lokasyon tercihlerini, tıpkı vakitte konuttan beklentileri değiştirdi. örneğin yeni merkezler oluştu, biz İzmir’i seçtik. Değişen hayat üslubu ile esnek hayat ve çalışma alanları değerli hale geldi. Hibrit çalışmanın hayatımıza girmesiyle çalışma odalarına gereksinim arttı. Bugün artık mobilyalardan birden epeyce işlev bekleniyor. Biz de bu alanda yeni hazırlıklar yapıyoruz. İklim değişikliği ile çabada 10-15 dakikalık kentler konsepti konuşuluyor. Zira karbon salımını minimuma indirilmeli. Biz de bir proje tasarlarken bu biçimde ele alıyoruz. Marketi eczanesi için ticari üniteler bulunmasına, okula, hastaneye, parka uzaklığına bakıyoruz. Eksik bir işlev var ise da projeye ekliyoruz. Ege Yapı olarak yalnızca mesken değil, bir community (topluluk) ve hayat tarzı inşa ediyoruz. Bizim için öbür kıymetli başlık ise teknoloji ve dijitalleşme. Bu emelle da Ege Yapı Teşebbüs Sermayesi şirketini kurduk. 2 proptech markasına (gayrimenkul teknolojisi) yatırım yaptık. Bunlardan biri de off-site üretim, yani alanda değil, fabrikada konut üretimi alanında çalışıyor. Süratli ve ulaşılabilir konutta geleceğin sistemi bu olacak. Dünyada artık bu yolla hayli katlı yapılar inşa ediliyor. Türkiye’de de yaygınlaşması hayli uzun vakit almayacak ve biz bu sürecin ortasında olacağız.
‘YATIRIM İŞTAHIMIZ YÜKSEK’
Yeni yatırımlarınız hakkında bilgi verir misiniz?
Bizim bu yıl da üretim iştahımız yüksek. 2022 yılı başında 7 milyar lira kıymetinde 7 projeye açıklamıştık. Bunlardan 3’ü başladı. Listeye yeni projeler de eklendi. İstanbul’da Ispartakule ve Çekmeköy’de, İzmir’de Urla Kekliktepe’de inşaatlar devam ediyor. Bunların yanında İstanbul’da Hasköy’de ve Şile’de konut ve otelin bir ortada olduğu projelerimiz olacak. İzmir’de, Alsancak’ta tren istasyonun çabucak yanında konut ve ticari ünitelerden oluşan bir proje geliştireceğiz. Urla’da ikinci bir villa projesi daha olacak. bir daha İzmir Dikili’de konut ve otelin olduğu bir yatırım planlıyoruz. En az 3 projeye bu yıl başlarız. Bir kısmı da 2024 yılında olur. Bunlar somutlaşan yatırımlar, yeni fırsatlara da bakıyoruz. Kentsel dönüşüm kapsamında İstanbul’da Ataşehir ve Kağıthane’de iki proje üzerinde çalışıyoruz. Bizi heyecanlandıran yeni bir alan ise dünyada yükselen bir trend olan ‘Serviced Apartments’ dalı olacak. Bu alanda büyümek için yeni bir marka da oluşturduk.
‘KİRALAMA BÖLÜMÜNE GİRDİK’
Bu yeni marka hangi alanda hizmet verecek?
Mobilyalı apartmanları orta ve uzun vadeli kiralayacağımız ve otel hizmeti sunacağımız bir işletme şirketi kurduk. Markamızın ismi ‘The Superior Living.’ Dünya genelinde mevcut ekonomik şartlar ve pandeminin dönüştürdüğü iş hayatıyla bir arada ‘dijital göçebelerin’ her geçen gün artması, bu bölüme olan talebi olumlu etkiliyor. 2030 yılında dünyadaki dijital göçebelerin sayısının 1 milyarı bulması bekleniyor. Serviced Apartments dalı de en hayli dijital göçebeler tarafınca tercih ediliyor. Temeli paylaşım iktisadına dayanan sistemde, meskenini kiraya vererek alabileceği kira ölçüsünü en üst seviyeye çıkarmak isteyen mesken sahipleri ile bir ülkede ya da kentte orta uzun vade konaklamak isteyen bireyleri bir ortaya getiriyoruz. Kendi projelerimizin yanında, farklı yatırımcılara ilişkin binaları da kriterleri karşılaması şartıyla portföyümüze katıyoruz. Biri Basın Ekspres, ikisi Kağıthane’de olmak üzere 3 lokasyonda faaliyete başladık ve 175 daireye ulaştık. Doluluk oranı yüzde 100, konuklarımızın yüzde 80’i de yabancı. Dijital göçebelerin yanında turizm ya da sıhhat turizmi gayesiyle gelenler de var. 2023 sonuna kadar 500 üniteye ulaşmayı hedefliyoruz. Türkiye’de büyüdükten daha sonra da markayı dünyaya açacağız.
HER PROJEDE BİR TOPLUMSAL SORUMLULUK
Sosyal sorumluluk projelerinden bahseder misiniz?
Ege Yapı olarak her projemizde bölgeye, bölgede yaşayanlara katkı sunmak istiyoruz. Bunun için daha inşaata başlarken her yatırımımızda bir toplumsal sorumluluk projesi geliştiriyoruz. Urla’da Urla Gençlik Spor Kulübü’ne bağlı bayan basketbol ekibine sponsor olduk. Beyoğlu Hasköy projemize başlarken bölgedeki okul gereksinimini öğrendik ve üretimini üstlendik. Öbür projelerimizde de gereksinim ve taleplere göre farklı alanlarda dayanağımız devam edecek.
ŞANTİYEYE SANAT ATÖLYESİ
İnşaat bölümünde fazlaca duymadığımız bir hassasiyetiniz var, o da sanata dayanak. Bu alanda neler yapıyorsunuz?
Tarihi Yarımada’da Yedikule Hisarı’na komşu Cer İstanbul projemizde sanata takviyenin birinci adımını attık. Bu proje alanında kurduğumuz Atölye Cer, Türkiye‘de inşaat şantiyesinde kurulan birinci sanat üretim merkezi oldu. Sanatkarlara üretim, stant ve satış alanı oluşturduk. Artık bu projemiz büyüdü ve ‘Atölyehane’ ismini aldı. Urla’da da bir sanat atölyesi olacak. Her gittiğimiz bölgede sanata ve sanatkarlara takviye olurken, bölge halkı ile de bir ortaya gelmelerini sağlayacağız.
2022 yılı konut bölümü için nasıl geçti?
2022 pandeminin ömrümüzden çıkmaya başladığı yıldı. Lakin bu durum tüm dünyada olduğu üzere Türkiye’de de diğer zorlukları birlikteinde getirdi ve enflasyonla gayret başladı. Gayrimenkul bu vakitte en inançlı yatırım aracı oldu ve yılın birinci 6 ayında önemli satış performansı yakalandı. İkinci yarıda ise konut kredilerine gelen sınırlama piyasayı daralttı. Kredili satışların hissesi düştü. Sıfır konut satışında da gerileme görüldü. Lakin tüm zorluklara karşın geçen yıl 1 milyon 485 bini aşkın konut satıldı. bu biçimde bir periyotta bu sayısı kıymetli bir muvaffakiyet olarak görüyorum.
KAMPANYAYA TALEP YÜKSEK
2023 yılı nasıl başladı, nasıl geçmesini bekliyorsunuz?
İyi bir yıl, toparlanma yılı bizi bekliyor. Yılın başında orta gelirli vatandaşlar için yeni finansman modeli belirtildi. Kredi faizi yüzde 0.69’a kadar düştü, vade 15 yıla çıktı ve birinci 3 yıl ödemelere Hazine dayanağı belirtildi. Açıklanır açıklanmaz önemli hareketlilik oluştu. Talep yüksek. Bunu satış ofislerimizden nazaranbiliyoruz. Kampanya tüketici için önemli fırsat olmasının yanında geliştiriciyi de destekliyor. Bankalarla garantörlük mutabakatlarını yapan, konut üretme taahhüdü veren müteahhitlere Hazine takviyeli KGF kefaletiyle 25 milyar liralık finansman imkânı sunulacak. Üretimi desteklemek için kıymetli bir adım. Lakin bugün geldiğimiz noktada yeni arsa üretim modellerini de konuşmalıyız.
ARSA İÇİN YENİ MODEL
Nedir bu yeni modeller, anlatır mısınız?
Bizim hammaddemiz arsa. Lakin konuta muhtaçlık olan büyükşehirlerde arsa stoku önemli biçimde azaldı. Bu niçinle arsa üretim siyasetimizi daha etkin ve süratli hale getirmemiz gerekir. Arsayı geliştireceğimiz iki alan var; Bunlardan biri Hazine emlakı. Bu alanlarda kamu-özel bölüm işbirliği yapılabilir. Türkiye’de kesimin kıymetli sivil toplum kuruluşları yeni modeller üzerinde çalışıyor. örneğin; hastane, köprü projelerinde olduğu üzere ‘yap-işlet-devret’ modeli uygulanabilir. Geliştirici binaları yapar, belirli mühlet işletir daha sonra kamuya üst yapı hakkı ile devreder. Kiralanacak ya da satılacak konutlar için fiyat denetimi kamu eliyle sağlanır. Evet, bugün hem toplumsal konut birebir vakitte orta gelirli kampanyası ile kıymetli adımlar atıldı. Fakat özel bölümün dinamizmi ve süratli üretim kabiliyeti de kullanılırsa arz sorunu daha süratli aşılır. İnşaat maliyetinde epeyce marj yok. Arsa maliyetini düşürürsek, bu yolla fiyatlarda da aşağı istikametli bir yönelim olur. İkinci değerli arsa geliştirme yolu da kentsel dönüşüm. Bakanlık değerli mevzuat düzenlemeleri yaparak sürecin önünü açtı. Lakin bugün dönüşüm alanında vatandaşla firmalar baş başa kaldığı vakit süreç fazlaca uzuyor. Kamunun, vatandaşla geliştirici içindeki uzlaştırıcı rolü daha fazlaca güçlenirse kentsel dönüşüm hızlanır. bu biçimdece üretim artar, arz-talep istikrarı sağlanır. Öteki taraftan ömrünü tamamlayan yapılar ve kentsel altyapı da yenilenir.
EV FABRİKALARI GELİYOR
Değişen konut talebine karşı nasıl tahliller geliştiriyorsunuz?
Stratejilerimizi pandemi ve iklim değişikliğine bakılırsa belirliyoruz. Pandemi hem lokasyon tercihlerini, tıpkı vakitte konuttan beklentileri değiştirdi. örneğin yeni merkezler oluştu, biz İzmir’i seçtik. Değişen hayat üslubu ile esnek hayat ve çalışma alanları değerli hale geldi. Hibrit çalışmanın hayatımıza girmesiyle çalışma odalarına gereksinim arttı. Bugün artık mobilyalardan birden epeyce işlev bekleniyor. Biz de bu alanda yeni hazırlıklar yapıyoruz. İklim değişikliği ile çabada 10-15 dakikalık kentler konsepti konuşuluyor. Zira karbon salımını minimuma indirilmeli. Biz de bir proje tasarlarken bu biçimde ele alıyoruz. Marketi eczanesi için ticari üniteler bulunmasına, okula, hastaneye, parka uzaklığına bakıyoruz. Eksik bir işlev var ise da projeye ekliyoruz. Ege Yapı olarak yalnızca mesken değil, bir community (topluluk) ve hayat tarzı inşa ediyoruz. Bizim için öbür kıymetli başlık ise teknoloji ve dijitalleşme. Bu emelle da Ege Yapı Teşebbüs Sermayesi şirketini kurduk. 2 proptech markasına (gayrimenkul teknolojisi) yatırım yaptık. Bunlardan biri de off-site üretim, yani alanda değil, fabrikada konut üretimi alanında çalışıyor. Süratli ve ulaşılabilir konutta geleceğin sistemi bu olacak. Dünyada artık bu yolla hayli katlı yapılar inşa ediliyor. Türkiye’de de yaygınlaşması hayli uzun vakit almayacak ve biz bu sürecin ortasında olacağız.
‘YATIRIM İŞTAHIMIZ YÜKSEK’
Yeni yatırımlarınız hakkında bilgi verir misiniz?
Bizim bu yıl da üretim iştahımız yüksek. 2022 yılı başında 7 milyar lira kıymetinde 7 projeye açıklamıştık. Bunlardan 3’ü başladı. Listeye yeni projeler de eklendi. İstanbul’da Ispartakule ve Çekmeköy’de, İzmir’de Urla Kekliktepe’de inşaatlar devam ediyor. Bunların yanında İstanbul’da Hasköy’de ve Şile’de konut ve otelin bir ortada olduğu projelerimiz olacak. İzmir’de, Alsancak’ta tren istasyonun çabucak yanında konut ve ticari ünitelerden oluşan bir proje geliştireceğiz. Urla’da ikinci bir villa projesi daha olacak. bir daha İzmir Dikili’de konut ve otelin olduğu bir yatırım planlıyoruz. En az 3 projeye bu yıl başlarız. Bir kısmı da 2024 yılında olur. Bunlar somutlaşan yatırımlar, yeni fırsatlara da bakıyoruz. Kentsel dönüşüm kapsamında İstanbul’da Ataşehir ve Kağıthane’de iki proje üzerinde çalışıyoruz. Bizi heyecanlandıran yeni bir alan ise dünyada yükselen bir trend olan ‘Serviced Apartments’ dalı olacak. Bu alanda büyümek için yeni bir marka da oluşturduk.
‘KİRALAMA BÖLÜMÜNE GİRDİK’
Bu yeni marka hangi alanda hizmet verecek?
Mobilyalı apartmanları orta ve uzun vadeli kiralayacağımız ve otel hizmeti sunacağımız bir işletme şirketi kurduk. Markamızın ismi ‘The Superior Living.’ Dünya genelinde mevcut ekonomik şartlar ve pandeminin dönüştürdüğü iş hayatıyla bir arada ‘dijital göçebelerin’ her geçen gün artması, bu bölüme olan talebi olumlu etkiliyor. 2030 yılında dünyadaki dijital göçebelerin sayısının 1 milyarı bulması bekleniyor. Serviced Apartments dalı de en hayli dijital göçebeler tarafınca tercih ediliyor. Temeli paylaşım iktisadına dayanan sistemde, meskenini kiraya vererek alabileceği kira ölçüsünü en üst seviyeye çıkarmak isteyen mesken sahipleri ile bir ülkede ya da kentte orta uzun vade konaklamak isteyen bireyleri bir ortaya getiriyoruz. Kendi projelerimizin yanında, farklı yatırımcılara ilişkin binaları da kriterleri karşılaması şartıyla portföyümüze katıyoruz. Biri Basın Ekspres, ikisi Kağıthane’de olmak üzere 3 lokasyonda faaliyete başladık ve 175 daireye ulaştık. Doluluk oranı yüzde 100, konuklarımızın yüzde 80’i de yabancı. Dijital göçebelerin yanında turizm ya da sıhhat turizmi gayesiyle gelenler de var. 2023 sonuna kadar 500 üniteye ulaşmayı hedefliyoruz. Türkiye’de büyüdükten daha sonra da markayı dünyaya açacağız.
HER PROJEDE BİR TOPLUMSAL SORUMLULUK
Sosyal sorumluluk projelerinden bahseder misiniz?
Ege Yapı olarak her projemizde bölgeye, bölgede yaşayanlara katkı sunmak istiyoruz. Bunun için daha inşaata başlarken her yatırımımızda bir toplumsal sorumluluk projesi geliştiriyoruz. Urla’da Urla Gençlik Spor Kulübü’ne bağlı bayan basketbol ekibine sponsor olduk. Beyoğlu Hasköy projemize başlarken bölgedeki okul gereksinimini öğrendik ve üretimini üstlendik. Öbür projelerimizde de gereksinim ve taleplere göre farklı alanlarda dayanağımız devam edecek.
ŞANTİYEYE SANAT ATÖLYESİ
İnşaat bölümünde fazlaca duymadığımız bir hassasiyetiniz var, o da sanata dayanak. Bu alanda neler yapıyorsunuz?
Tarihi Yarımada’da Yedikule Hisarı’na komşu Cer İstanbul projemizde sanata takviyenin birinci adımını attık. Bu proje alanında kurduğumuz Atölye Cer, Türkiye‘de inşaat şantiyesinde kurulan birinci sanat üretim merkezi oldu. Sanatkarlara üretim, stant ve satış alanı oluşturduk. Artık bu projemiz büyüdü ve ‘Atölyehane’ ismini aldı. Urla’da da bir sanat atölyesi olacak. Her gittiğimiz bölgede sanata ve sanatkarlara takviye olurken, bölge halkı ile de bir ortaya gelmelerini sağlayacağız.