bencede
New member
SON aylarda milyonlarca kişi için en değerli gündem unsuru kiralar. Taşınacaklar kiralık mesken bulmakta zorlanırken, kiracılar da talep edilen artırımlar karşısında güç durumda. Fahiş kira artışını fırsata çeviren kimi mülk sahipleri farklı yollarla mağduriyet yaratıyor. Kimi yasal oranın üzerinde artırım isterken, kimi de meskeni daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliye talep ediyor. Gündeme getirdiğimiz fırsatçı mesken sahipleri haberlerinden daha sonra okurlardan gelen bildiri ve maillerde ‘fırsatçı kiracıların’ da olduğu vurgusu yapıldı. Biz de mevzuyu gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk. Bilhassa kira gelirleri ile yaşamak zorunda olan biroldukça mal sahibinin önemli mağduriyet yaşandığını belirten Kiraz, “Kiracı olarak girdiği mülkte bir süre sistemli olarak kira ödeyen birtakım kiracılar, birden kira ödememeye başlıyor. Tahliyenin uzun süreceğini gorerek tahliyeye kadar kira bedelini ödemeyerek mal sahiplerini mağdur ediyor. Tahliye sonucunın 2-2.5 yıl sürmesi daha sonrasında da taşınmazı borçlarıyla terk ederek öbür bir yerde birebir sürece devam ediyorlar” dedi.
SÜREÇ NASIL İLERLİYOR?
Kiraz adım adım süreci şöyleki anlattı:
“Söz gelimi bir kiracı ocak ayında taşınmazı kiralıyor, 3-4 ay kirayı tertipli ödüyor. Arkasında ödememeye başlıyor ve mal sahibine kimi münasebetler ileri sürüyor. Tahminen 2-3 ayı bu türlü geçirmeye çalışıyor.
Mal sahibi evvel âlâ niyetle bu duruma yaklaşıyor lakin 3. ayın sonunda artık hukuksal sürece başlamak istiyor. Biriken 3 aylık kira bedeli için ya ihtar gönderiyor ya da icra takibi yapıyor. Burada birinci yanılgı aslında ihtar gönderilmesi oluyor. Zira aslında icra takibini direkt yapsa (ihtarlı ödeme emri) gönderilen icra takibi hem de ihtar yerine de geçiyor. Zira ihtar süreci de 1-2 ay süreceği için ve burada da ödememe durumu devam edeceği için direkt icra takibi yapılması daha hakikat olacaktır.
DAVA AÇMAK GEREKİYOR
İhtarlı ödeme buyruğu ile 3 aylık kira bedelini isteyen mal sahibinin icra talebinin kiracıya ulaşması daha sonrasında itiraz için 7 gün, ödeme için de 30 günlük mühleti oluşuyor. Diyelim kiracı 7 günde itiraz etmedi ve 30 gün içerisinde de ödemedi. Çabucak tahliye edebileceğini düşünen mal sahibi yanılıyor. Zira 30 gün geçtikten daha sonra direkt tahliye kelam konusu değil. Mecburen bu mühletin sonunda İcra Mahkemesi’nde dava açmak gerekiyor.
Tahminen 6 ay civarı bir yargılama süreci oluşuyor. Şayet mal sahibi kiracısına ihtar gönderse ve daha sonra 30 günün sonunda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne temerrüt niçiniyle tahliye davası açsa bu mühlet 1 yılı da bulabiliyor.
TAHLİYEYİ DURDURUYOR
İcra Mahkemesi’nde 6 ay, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde de 1 yıl süren davanın sonunda tahliye sonucu çıkıyor ancak kiracı 3 aylık kira bedelini depo ederek tahliye sonucunın yürürlüğünü durduruyor.
Tahliye süreci duran mahkeme sonucu istinaf mahkemesine gidiyor ve tahminen 1 yıl civarı burada görüşülüyor. 1.yılın sonunda tahliye sonucu çıkıyor.
Buradan daha sonra sonucun infaz edilmesi ve kiracının çıkarılması 1-2 ay içinde sürebiliyor. Tüm mühletlerin toplamı yaklaşık 25 ay oluyor. İcra dairesine depo edilen 3 aylık kira bedeli mal sahibine ödeniyor. Lakin kiracı 22 aylık kira borcu ile meskeni tahliye ediyor.”
TAHLİYE TAAHHÜDÜ VE KİRA SİGORTASI
AVUKAT Kiraz mal sahiplerine şu tekliflerde bulundu:
1- “Kira kontratından daha sonra kesinlikle tahliye taahhüdü alınmalı. Tahliye taahhüdünün noterden alınması mecburiliği yok ancak tahliye taahhüdü varsa kiracıya noterden ihtar göndermeden direkt tahliye buyruğu ile tahliye talebini iletilebilir. Bir de mülk sahibi davanın uzun süreceğini göz önünde bulundurarak ödeme yapamayan kiracıyla uzlaşma yoluna gidebilir. ‘Sana 2-3 ay müddet veriyorum, bu vakitte kira da istemiyorum. Lakin meskeni şu tarihte tahliye et’ diyerek bir tahliye taahhüdü imzalatabilir. Kiracı makus niyetli değil, ödeme kuvvetliğü geçen biri ise kabul eder.
2- Birkaç ay kira bedelini ödemediği için icra takibi yapılıyorsa, devam eden aylarda şayet kiracı ödememeye devam ediyorsa, her bir ay için icra takibi yapmaya devam edilmeli. bu biçimdece her tahliye sonucunda kiracının 3 aylık kira bedelini depo etmesi gerekecektir.
3- Kiralanan taşınmaz ekonomik pahası yüksek bir taşınmaz ise sigorta bedelini kiracı karşılamak kaydı ile kira sigortası yapılabilir.
4- Kiracıya noterden ihtarname göndermek yerine hem ihtar hem icra takibi yerine geçen icra dairesinden ihtarlı ödeme buyruğu gönderilmelidir. İcra takibi yerine ihtar gönderilerek kestirimi 2 ay bir süre kaybedilmektedir.
5- Kiracı ödememeye başlar ise ve işlemiş 1 yıl ve işlemeye devam edecek olan 6 ay kira bedeli için icra dairesinden kiracının eşyaları üzerinde mahpus hakkı talebinde bulunabilecektir. Tahliye anında kiracının bu eşyaları haber vermeden götürmesi halinde kolluk kuvvetleri bu eşyaları 10. günün sonunda geri getirebilecektir. Bu kiracı açısından değerli bir yaptırımdır.”
SÜREÇ NASIL İLERLİYOR?
Kiraz adım adım süreci şöyleki anlattı:
“Söz gelimi bir kiracı ocak ayında taşınmazı kiralıyor, 3-4 ay kirayı tertipli ödüyor. Arkasında ödememeye başlıyor ve mal sahibine kimi münasebetler ileri sürüyor. Tahminen 2-3 ayı bu türlü geçirmeye çalışıyor.
Mal sahibi evvel âlâ niyetle bu duruma yaklaşıyor lakin 3. ayın sonunda artık hukuksal sürece başlamak istiyor. Biriken 3 aylık kira bedeli için ya ihtar gönderiyor ya da icra takibi yapıyor. Burada birinci yanılgı aslında ihtar gönderilmesi oluyor. Zira aslında icra takibini direkt yapsa (ihtarlı ödeme emri) gönderilen icra takibi hem de ihtar yerine de geçiyor. Zira ihtar süreci de 1-2 ay süreceği için ve burada da ödememe durumu devam edeceği için direkt icra takibi yapılması daha hakikat olacaktır.
DAVA AÇMAK GEREKİYOR
İhtarlı ödeme buyruğu ile 3 aylık kira bedelini isteyen mal sahibinin icra talebinin kiracıya ulaşması daha sonrasında itiraz için 7 gün, ödeme için de 30 günlük mühleti oluşuyor. Diyelim kiracı 7 günde itiraz etmedi ve 30 gün içerisinde de ödemedi. Çabucak tahliye edebileceğini düşünen mal sahibi yanılıyor. Zira 30 gün geçtikten daha sonra direkt tahliye kelam konusu değil. Mecburen bu mühletin sonunda İcra Mahkemesi’nde dava açmak gerekiyor.
Tahminen 6 ay civarı bir yargılama süreci oluşuyor. Şayet mal sahibi kiracısına ihtar gönderse ve daha sonra 30 günün sonunda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne temerrüt niçiniyle tahliye davası açsa bu mühlet 1 yılı da bulabiliyor.
TAHLİYEYİ DURDURUYOR
İcra Mahkemesi’nde 6 ay, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde de 1 yıl süren davanın sonunda tahliye sonucu çıkıyor ancak kiracı 3 aylık kira bedelini depo ederek tahliye sonucunın yürürlüğünü durduruyor.
Tahliye süreci duran mahkeme sonucu istinaf mahkemesine gidiyor ve tahminen 1 yıl civarı burada görüşülüyor. 1.yılın sonunda tahliye sonucu çıkıyor.
Buradan daha sonra sonucun infaz edilmesi ve kiracının çıkarılması 1-2 ay içinde sürebiliyor. Tüm mühletlerin toplamı yaklaşık 25 ay oluyor. İcra dairesine depo edilen 3 aylık kira bedeli mal sahibine ödeniyor. Lakin kiracı 22 aylık kira borcu ile meskeni tahliye ediyor.”
TAHLİYE TAAHHÜDÜ VE KİRA SİGORTASI
AVUKAT Kiraz mal sahiplerine şu tekliflerde bulundu:
1- “Kira kontratından daha sonra kesinlikle tahliye taahhüdü alınmalı. Tahliye taahhüdünün noterden alınması mecburiliği yok ancak tahliye taahhüdü varsa kiracıya noterden ihtar göndermeden direkt tahliye buyruğu ile tahliye talebini iletilebilir. Bir de mülk sahibi davanın uzun süreceğini göz önünde bulundurarak ödeme yapamayan kiracıyla uzlaşma yoluna gidebilir. ‘Sana 2-3 ay müddet veriyorum, bu vakitte kira da istemiyorum. Lakin meskeni şu tarihte tahliye et’ diyerek bir tahliye taahhüdü imzalatabilir. Kiracı makus niyetli değil, ödeme kuvvetliğü geçen biri ise kabul eder.
2- Birkaç ay kira bedelini ödemediği için icra takibi yapılıyorsa, devam eden aylarda şayet kiracı ödememeye devam ediyorsa, her bir ay için icra takibi yapmaya devam edilmeli. bu biçimdece her tahliye sonucunda kiracının 3 aylık kira bedelini depo etmesi gerekecektir.
3- Kiralanan taşınmaz ekonomik pahası yüksek bir taşınmaz ise sigorta bedelini kiracı karşılamak kaydı ile kira sigortası yapılabilir.
4- Kiracıya noterden ihtarname göndermek yerine hem ihtar hem icra takibi yerine geçen icra dairesinden ihtarlı ödeme buyruğu gönderilmelidir. İcra takibi yerine ihtar gönderilerek kestirimi 2 ay bir süre kaybedilmektedir.
5- Kiracı ödememeye başlar ise ve işlemiş 1 yıl ve işlemeye devam edecek olan 6 ay kira bedeli için icra dairesinden kiracının eşyaları üzerinde mahpus hakkı talebinde bulunabilecektir. Tahliye anında kiracının bu eşyaları haber vermeden götürmesi halinde kolluk kuvvetleri bu eşyaları 10. günün sonunda geri getirebilecektir. Bu kiracı açısından değerli bir yaptırımdır.”