bencede
New member
1 – KİMLER RİSK TESPİTİ YAPTIRMALI?
Kentsel dönüşümde birinci adım risk tespiti. Pekala kimler binasına risk tespiti yaptırmalı? Uzmanlara göre aşağıdaki unsurlardan biri sizin yapınız için geçerliyse tespit yapılmalı.
* Bina 1999 yılından evvel yapıldıysa,
* Bina projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa,
* İnşaatta hazır beton kullanılmadıysa,
* Binadan daha evvel alınmış karot beton dayanımı C1O altındaysa,
* Bina kolon ve kirişlerinde çatlaklar var ise,
* Bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları var ise,
* Bina dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali bulunuyor.
2- TESPİT NASIL YAPILIYOR?
Bu unsurlardan bir ya da birkaçı sizin yapınızda var ve risk tespiti yaptırmaya karar verdiniz. Bu noktada Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafınca yetki verilen kurumlardan hizmet alabilirsiniz. Firmaların listesi bakanlığın sitesinde yer alıyor. birtakım bazı da mesken sahipleri resmi olmayan ‘deprem dayanıklılık raporu’ hazırlatıyor. Malikler ortak kararla özel bir şirkete başvurup ortalama 1 haftada binasının durumunu nazaranbiliyor. Raporda çıkan sonuç yalnızca o binada yaşayanlarla paylaşılıyor. Meskeninin riskli çıkması durumunda çabucak yıkılmasından çekinenler bu yolu tercih ediyor.
3- BİNA RİSKLİ ÇIKARSA NE OLUYOR?
Eğer resmi incelemeler kararında yapınız riskli bulunursa, durum bakanlığa bildiriliyor. Yapının riskli olduğu tapuya işlenirken, size de bildiri ediliyor. Binaların yıktırılması için evvel 60 gün müddet veriliyor. Bu mühlet ortasında yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek müddet tanınıyor. Bu mühlet sonunda da riskli yapıların yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması isteniyor. Riskli yapıların beşerden ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma süreçleri, mülki amirler tarafınca sağlanacak kolluk kuvveti takviyesi ile idarece yapılıyor yahut yaptırılıyor.
4- RİSKLİ KARARINA İTİRAZ HAKKI VAR MI?
Binanızda bir komşunuz RİSK TESPİTİ yaptırdı ve riskli sonucu geldi. Sizin buna itiraz hakkınız var. Tebligatın ulaşmasından daha sonra en geç 15 gün ortasında karara itiraz edebilirsiniz. aslına bakarsan size ulaşan tebligatta da riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği belirtiliyor. Kelam konusu itiraz teknik heyet tarafınca inceleniyor ve karara bağlanıyor.
5- HAK SAHİPLERİ NELERE DİKKAT ETMELİ?
Binanın yıkımını beklemeden ön hazırlık sürecine girilmesinde yarar var. Belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi alınmalı, yasal haklar öncesinden öğrenilmeli. İkinci kıymetli adım ise müteahhit seçimi. Ülkemizde dönüşüm projeleri yüklü olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı mutabakat üzerinden ilerliyor. İnşaat şirketleri ile yaptığınız kat karşılığı mukaveleleri, firma işi yarım bırakmadığı sürece tek taraflı fesh edemiyorsunuz. Bu niçinle her ayrıntı titizlikle incelemelisiniz. Bakanlık mağduriyetlerin önüne geçmek için, müteahhitleri iş bitirme oranına ve mali yapısına göre kümelere ayrıldı. Siz de firma seçerken hangi kümeden olduğuna bakmalı, gerekli dokümanları istemelisiniz. Ayrıyeten hazırlanan mukavelede teknik şartname, cezai koşullar, inşaatın başlama ve teslim müddetleri üzere ayrıntılara dikkat etmeniz gerekir.
6- DİKKAT: MESKENİNİZ HABERSİZ SATILABİLİR
Dönüşümde en büyük sorun hak sahipleri içinde yüzde 100 mutabakata varılamaması. Şayet yüzde 100 muahede yoksa 2/3 arsa hissesi çoğunluğu ile karar alınabiliyor ve süreç şöyleki ilerliyor; 2/3 arsa hissesi çoğunluğu binanın üretim biçimine, üretim müteahhitinin kim olacağına, projenin ne olacağına karar verebilir. Lakin burada kritik nokta karara katılmayanlar. Yapılan son düzenlemeye nazaran çoğunluk karar alıyor, firma ile kontrat yapıyor ve bunu 1/3’e iletiyor. İhtarname ekine yapılan mukavele de ekleniyor. İtiraz edenler ayrıyeten bir toplantıya davet edilmiyor. daha sonrasında 15 gün ortasında imza atmazsa tüm haklarını kaybediyor, konutu yani arsa hissesi satışa çıkıyor. Kelam konusu satış ihalesinin bildirim edilmesi de mecburî değil. Geçmişte satışa çıkan hisse için yapılan açık arttırmada, hak sahibi son dakikada karar değiştiriyor ve ‘evet’ diyebiliyordu. Artık bu hakkı da yok. 15 günde imza atmayanların bahtı çoğunluğun insafına kalıyor. Şayet onlar kabul ederse haklarını alabiliyor. Bu niçinle uzmanlar dönüşüme itiraz edenlere ‘Eviniz haberiniz dahi olmadan satılabilir’ uyarısı yapıyor. Bu durumda olanların 15 günlük yasal müddette imza atması, ondan sonrasında itirazları için ihtar çekerek dava yoluna gitmesi öneriliyor. Riskli yapı için yapılan arsa hissesi satış ihalelerinde, birinci ihaleye birebir parseldeki komşular, ikinci ihaleye 3. bireyler katılıyor. Riskli alanda ise ikinci ihalede yer Hazine’ye kalıyor.
7- DÖNÜŞÜM İÇİN KREDİ VERİLİYOR MU?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, dönüşüm sürecinde faiz dayanaklı kredi imkanı tanıyor. Bu kredilerde üst limit ekim ayında yüzde 50 oranında arttırıldı. Konut imal ve edinme kredileri ile işyeri üretim kredisi 400 bin liradan 600 bin liraya yükseltildi. Konut imal ve edinme kredilerinde faiz takviyesi (yıllık) 400 baz puandan 600 baz puana, işyeri üretim ve edinme kredileri ise 300 baz puandan 450 baz puana yükseltildi. bu biçimdece Bakanlığın faiz takviyesi oranı konut kredilerine aylık 0.50 puana, işyeri kredilerine ise aylık 0.38 puana çıktı. Yani aylık yüzde 1.5 oranlı dönüşüm kredisi kullanıldığında, bunun yüzde 0.50’sini bakanlık karşılanmış olacak. Faiz dayanaklı konut kredileri için vade en çok 10 yıl, işyeri kredilerinde ise 7 yıl olarak uygulanıyor. Kredi alanlar, ödemelerini eşit taksitli ödeyebildiği üzere 2 yıla kadar anapara ödemesiz periyot de sunuluyor. Geçmişte bir hak sahibi ismine faiz dayanağı sağlanacak toplam kredi fiyatı 2 milyon lirayken, düzenleme ile sayı 3 milyon liraya çıkarıldı. Kredi dayanağından yaralanmak için binanın muahede ile tahliye edilmesi kuralı arandığı da unutulmamalı.
8- GÜÇLENDİRME İÇİN DAYANAK ALINIYOR MU?
bazı birtakım binanın yıkılıp bir daha yapılması yerine güçlendirmenin kâfi olacağı sonucu çıkıyor. Şayet sizin binanız için de bu geçerli ise faiz takviyeli kredi imkanından faydalanıyorsunuz. Yapılan son düzenleme ile güçlendirme kredisi 160 bin liradan 240 bin liraya, güçlendirme kredilerinde faiz takviyesi (yıllık) 400 baz puandan 600 baz puana çıktı.
9- KİMLERE KİRA YARDIMI YAPILIYOR?
Riskli yapıda mesken sahibiyseniz aylık, kiracıysanız defaten kira yardımı alabilirsiniz. Vilayetlere nazaran değişmekle bir arada kira yardımı 1.000 lira ile 1.500 lira içinde değişiyor. Yardım riskli yapıda 18 ay, riskli alanda 48 aya kadar sürüyor. Kiracılar ise defaten 2 bin lira ile 3 bin lira içinde dayanak alabiliyor. Riskli olarak tespit edilen yapılardaki konut ve işyerlerinden dolayı kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl ortasında yahut riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay ortasında, riskli yapının bulunduğu vilayetteki müdürlüğe, belediyeye müracaat yapılıyor.
10- HARÇ VE KDV MUAFİYETİ VAR MI?
Riskli yapılar yenilenirken tapu, noter, damga vergisi üzere harçlardan muafiyet sağlanıyor. Ayrıyeten müteahhitle kat karşılığı mutabakat yapmadan konutunuzu kendiniz dönüştürürseniz, yüzde 18 yerine yüzde 1 KDV ödüyorsunuz.
PEKİ YA İSTANBUL’DA TABLO NASIL?
akanlık datalarına bakılırsa ülke genelinde bugüne kadar 3 milyon 200 bin konut yenilendi. 81 vilayette dönüşüm çalışmaları sürürken, beklenen sarsıntı niçiniyle en hayli tasa duyulan kent elbet İstanbul. Bugüne kadar kamu eliyle İstanbul’da 695 bin konutun dönüşümünün tamamlandığı, 93 bin konutluk dönüşümün de sürdüğü biliniyor. Fakat kentte hâlâ 1.3 milyonu riskli konut var ve 230 bininin acil dönüşmesi gerekiyor. İstanbul’da dönüşüm süreci maalesef istenildiği üzere başlamadı. Kusurlu imar planları, müteahhitlerin yüksek kâr beklentisi, birtakım hak sahiplerinin güçlü olma hevesi üzere biroldukca faktör mağduriyet yarattı. Yaşananlardan çıkarılan derslerle kıymetli adımlar da atıldı. Vatandaşı koruyacak ve süreci hızlandıracak yasal düzenlemeler bir bir devreye girdi, dönüşüme devlet takviyeleri arttı. Bugün ise tüm tarafların elini taşın altına koyma vakti geldi. Hükümet yetkililerinin ‘siyaset üstü mesele’ dediği dönüşüm seferberliği için, belediyelerin farklı tasaları bir yana bırakıp sürece dahil olması, vatandaşların 3-5 metrekare hesabı yapmak yerine inançlı konutlar için fedakarlık göstermesi kıymetli. Kamunun öncü olduğu projelerde sayının artması için özel dalın de kimi düzenlemelerle teşvik edilmesi planlanabilir. olağan olarak zelzelesi önlemek mümkün değil, fakat ‘tabut evler’ dediğimiz ayakta güç duran yapıları yenilemek elimizde…
Kentsel dönüşümde birinci adım risk tespiti. Pekala kimler binasına risk tespiti yaptırmalı? Uzmanlara göre aşağıdaki unsurlardan biri sizin yapınız için geçerliyse tespit yapılmalı.
* Bina 1999 yılından evvel yapıldıysa,
* Bina projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa,
* İnşaatta hazır beton kullanılmadıysa,
* Binadan daha evvel alınmış karot beton dayanımı C1O altındaysa,
* Bina kolon ve kirişlerinde çatlaklar var ise,
* Bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları var ise,
* Bina dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali bulunuyor.
2- TESPİT NASIL YAPILIYOR?
Bu unsurlardan bir ya da birkaçı sizin yapınızda var ve risk tespiti yaptırmaya karar verdiniz. Bu noktada Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafınca yetki verilen kurumlardan hizmet alabilirsiniz. Firmaların listesi bakanlığın sitesinde yer alıyor. birtakım bazı da mesken sahipleri resmi olmayan ‘deprem dayanıklılık raporu’ hazırlatıyor. Malikler ortak kararla özel bir şirkete başvurup ortalama 1 haftada binasının durumunu nazaranbiliyor. Raporda çıkan sonuç yalnızca o binada yaşayanlarla paylaşılıyor. Meskeninin riskli çıkması durumunda çabucak yıkılmasından çekinenler bu yolu tercih ediyor.
3- BİNA RİSKLİ ÇIKARSA NE OLUYOR?
Eğer resmi incelemeler kararında yapınız riskli bulunursa, durum bakanlığa bildiriliyor. Yapının riskli olduğu tapuya işlenirken, size de bildiri ediliyor. Binaların yıktırılması için evvel 60 gün müddet veriliyor. Bu mühlet ortasında yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek müddet tanınıyor. Bu mühlet sonunda da riskli yapıların yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması isteniyor. Riskli yapıların beşerden ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma süreçleri, mülki amirler tarafınca sağlanacak kolluk kuvveti takviyesi ile idarece yapılıyor yahut yaptırılıyor.
4- RİSKLİ KARARINA İTİRAZ HAKKI VAR MI?
Binanızda bir komşunuz RİSK TESPİTİ yaptırdı ve riskli sonucu geldi. Sizin buna itiraz hakkınız var. Tebligatın ulaşmasından daha sonra en geç 15 gün ortasında karara itiraz edebilirsiniz. aslına bakarsan size ulaşan tebligatta da riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği belirtiliyor. Kelam konusu itiraz teknik heyet tarafınca inceleniyor ve karara bağlanıyor.
5- HAK SAHİPLERİ NELERE DİKKAT ETMELİ?
Binanın yıkımını beklemeden ön hazırlık sürecine girilmesinde yarar var. Belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi alınmalı, yasal haklar öncesinden öğrenilmeli. İkinci kıymetli adım ise müteahhit seçimi. Ülkemizde dönüşüm projeleri yüklü olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı mutabakat üzerinden ilerliyor. İnşaat şirketleri ile yaptığınız kat karşılığı mukaveleleri, firma işi yarım bırakmadığı sürece tek taraflı fesh edemiyorsunuz. Bu niçinle her ayrıntı titizlikle incelemelisiniz. Bakanlık mağduriyetlerin önüne geçmek için, müteahhitleri iş bitirme oranına ve mali yapısına göre kümelere ayrıldı. Siz de firma seçerken hangi kümeden olduğuna bakmalı, gerekli dokümanları istemelisiniz. Ayrıyeten hazırlanan mukavelede teknik şartname, cezai koşullar, inşaatın başlama ve teslim müddetleri üzere ayrıntılara dikkat etmeniz gerekir.
6- DİKKAT: MESKENİNİZ HABERSİZ SATILABİLİR
Dönüşümde en büyük sorun hak sahipleri içinde yüzde 100 mutabakata varılamaması. Şayet yüzde 100 muahede yoksa 2/3 arsa hissesi çoğunluğu ile karar alınabiliyor ve süreç şöyleki ilerliyor; 2/3 arsa hissesi çoğunluğu binanın üretim biçimine, üretim müteahhitinin kim olacağına, projenin ne olacağına karar verebilir. Lakin burada kritik nokta karara katılmayanlar. Yapılan son düzenlemeye nazaran çoğunluk karar alıyor, firma ile kontrat yapıyor ve bunu 1/3’e iletiyor. İhtarname ekine yapılan mukavele de ekleniyor. İtiraz edenler ayrıyeten bir toplantıya davet edilmiyor. daha sonrasında 15 gün ortasında imza atmazsa tüm haklarını kaybediyor, konutu yani arsa hissesi satışa çıkıyor. Kelam konusu satış ihalesinin bildirim edilmesi de mecburî değil. Geçmişte satışa çıkan hisse için yapılan açık arttırmada, hak sahibi son dakikada karar değiştiriyor ve ‘evet’ diyebiliyordu. Artık bu hakkı da yok. 15 günde imza atmayanların bahtı çoğunluğun insafına kalıyor. Şayet onlar kabul ederse haklarını alabiliyor. Bu niçinle uzmanlar dönüşüme itiraz edenlere ‘Eviniz haberiniz dahi olmadan satılabilir’ uyarısı yapıyor. Bu durumda olanların 15 günlük yasal müddette imza atması, ondan sonrasında itirazları için ihtar çekerek dava yoluna gitmesi öneriliyor. Riskli yapı için yapılan arsa hissesi satış ihalelerinde, birinci ihaleye birebir parseldeki komşular, ikinci ihaleye 3. bireyler katılıyor. Riskli alanda ise ikinci ihalede yer Hazine’ye kalıyor.
7- DÖNÜŞÜM İÇİN KREDİ VERİLİYOR MU?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, dönüşüm sürecinde faiz dayanaklı kredi imkanı tanıyor. Bu kredilerde üst limit ekim ayında yüzde 50 oranında arttırıldı. Konut imal ve edinme kredileri ile işyeri üretim kredisi 400 bin liradan 600 bin liraya yükseltildi. Konut imal ve edinme kredilerinde faiz takviyesi (yıllık) 400 baz puandan 600 baz puana, işyeri üretim ve edinme kredileri ise 300 baz puandan 450 baz puana yükseltildi. bu biçimdece Bakanlığın faiz takviyesi oranı konut kredilerine aylık 0.50 puana, işyeri kredilerine ise aylık 0.38 puana çıktı. Yani aylık yüzde 1.5 oranlı dönüşüm kredisi kullanıldığında, bunun yüzde 0.50’sini bakanlık karşılanmış olacak. Faiz dayanaklı konut kredileri için vade en çok 10 yıl, işyeri kredilerinde ise 7 yıl olarak uygulanıyor. Kredi alanlar, ödemelerini eşit taksitli ödeyebildiği üzere 2 yıla kadar anapara ödemesiz periyot de sunuluyor. Geçmişte bir hak sahibi ismine faiz dayanağı sağlanacak toplam kredi fiyatı 2 milyon lirayken, düzenleme ile sayı 3 milyon liraya çıkarıldı. Kredi dayanağından yaralanmak için binanın muahede ile tahliye edilmesi kuralı arandığı da unutulmamalı.
8- GÜÇLENDİRME İÇİN DAYANAK ALINIYOR MU?
bazı birtakım binanın yıkılıp bir daha yapılması yerine güçlendirmenin kâfi olacağı sonucu çıkıyor. Şayet sizin binanız için de bu geçerli ise faiz takviyeli kredi imkanından faydalanıyorsunuz. Yapılan son düzenleme ile güçlendirme kredisi 160 bin liradan 240 bin liraya, güçlendirme kredilerinde faiz takviyesi (yıllık) 400 baz puandan 600 baz puana çıktı.
9- KİMLERE KİRA YARDIMI YAPILIYOR?
Riskli yapıda mesken sahibiyseniz aylık, kiracıysanız defaten kira yardımı alabilirsiniz. Vilayetlere nazaran değişmekle bir arada kira yardımı 1.000 lira ile 1.500 lira içinde değişiyor. Yardım riskli yapıda 18 ay, riskli alanda 48 aya kadar sürüyor. Kiracılar ise defaten 2 bin lira ile 3 bin lira içinde dayanak alabiliyor. Riskli olarak tespit edilen yapılardaki konut ve işyerlerinden dolayı kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl ortasında yahut riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay ortasında, riskli yapının bulunduğu vilayetteki müdürlüğe, belediyeye müracaat yapılıyor.
10- HARÇ VE KDV MUAFİYETİ VAR MI?
Riskli yapılar yenilenirken tapu, noter, damga vergisi üzere harçlardan muafiyet sağlanıyor. Ayrıyeten müteahhitle kat karşılığı mutabakat yapmadan konutunuzu kendiniz dönüştürürseniz, yüzde 18 yerine yüzde 1 KDV ödüyorsunuz.
PEKİ YA İSTANBUL’DA TABLO NASIL?
akanlık datalarına bakılırsa ülke genelinde bugüne kadar 3 milyon 200 bin konut yenilendi. 81 vilayette dönüşüm çalışmaları sürürken, beklenen sarsıntı niçiniyle en hayli tasa duyulan kent elbet İstanbul. Bugüne kadar kamu eliyle İstanbul’da 695 bin konutun dönüşümünün tamamlandığı, 93 bin konutluk dönüşümün de sürdüğü biliniyor. Fakat kentte hâlâ 1.3 milyonu riskli konut var ve 230 bininin acil dönüşmesi gerekiyor. İstanbul’da dönüşüm süreci maalesef istenildiği üzere başlamadı. Kusurlu imar planları, müteahhitlerin yüksek kâr beklentisi, birtakım hak sahiplerinin güçlü olma hevesi üzere biroldukca faktör mağduriyet yarattı. Yaşananlardan çıkarılan derslerle kıymetli adımlar da atıldı. Vatandaşı koruyacak ve süreci hızlandıracak yasal düzenlemeler bir bir devreye girdi, dönüşüme devlet takviyeleri arttı. Bugün ise tüm tarafların elini taşın altına koyma vakti geldi. Hükümet yetkililerinin ‘siyaset üstü mesele’ dediği dönüşüm seferberliği için, belediyelerin farklı tasaları bir yana bırakıp sürece dahil olması, vatandaşların 3-5 metrekare hesabı yapmak yerine inançlı konutlar için fedakarlık göstermesi kıymetli. Kamunun öncü olduğu projelerde sayının artması için özel dalın de kimi düzenlemelerle teşvik edilmesi planlanabilir. olağan olarak zelzelesi önlemek mümkün değil, fakat ‘tabut evler’ dediğimiz ayakta güç duran yapıları yenilemek elimizde…